Elk gebouw is brandveilig bij de oplevering, maar weinig gebouwen blijven zo veilig als op dat moment. CBRE Global investors (voorheen ING Real Estate) behoort tot de grootste vastgoedbeleggers ter wereld en wil te allen tijde kunnen aantonen dat haar gebouwen brandveilig zijn. Met Royal Haskoning is een protocol ontwikkeld dat de basis vormt van een nieuw kwaliteitssysteem voor continuïteit in brandveiligheid.
De afgelopen jaren vestigden meerdere grote branden opnieuw de aandacht op veiligheid en preventie. Ook als op papier aan alle regelgeving is voldaan, zit een ongeluk in een klein hoekje. Een brand heeft vaak desastreuze gevolgen, niet alleen voor eventuele slachtoffers en in financiële zin, ook als het gaat om marktreputatie en maatschappelijk imago. Veiligheid is steeds meer vanzelfsprekend onderdeel van maatschappelijke verantwoordelijkheid.
Bouwbesluit en gebruiksbesluit
Tijdens de ontwerp- en bouwfasen werken architecten, adviseurs, aannemers en installatietechnici samen aan materiaalkeuzes, compartimentering en andere voorzorgsmaatregelen. Elk bouwwerk moet voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit en is bij oplevering brandveilig. Sinds 2008 is ook de fase daarna wettelijk geregeld in het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken, kortweg bekend als het Gebruiksbesluit.
“Brandveiligheid vraagt aandacht tijdens de hele levenscyclus van een gebouw”, zegt veiligheidsadviseur Ad Melchers. “Met de oplevering verschuift ook de verantwoordelijkheid voor brandveiligheid. Daarnaast verandert in de gebruiksfase vaak ongemerkt veel in een gebouw. Dat kan ingrijpende gevolgen hebben voor de veiligheid.”
Langzaam steeds onveiliger
Brandveiligheid is veel meer dan voldoen aan de regelgeving. Vrijwel elk gebouw ondergaat regelmatig kleine aanpassingen die de veiligheid ondermijnen. Bij het doorvoeren van nieuwe kabels en leidingen blijven openingen in scheidingsmuren achter, vluchtwegen raken versperd of worden langer, scheidingsdeuren staan voor het gemak permanent open op een wigje. Met de mens als zwakke schakel wordt vrijwel elk gebouw langzaam maar zeker steeds onveiliger.
CBRE is zich bewust van de risico’s en onderkent dat gebruikers, beheerders en eigenaren de verantwoordelijkheid delen. “Dat is de essentie van het Gebruiksbesluit”, zegt Hans Staal, Technical Project Manager bij CBRE Global Investors. “Wij zochten, aansluitend op de maatschappelijke discussie en de wensen van onze eigen assuradeurs, een manier om de brandveiligheid van een gebouw aantoonbaar te maken. Met Royal Haskoning verloopt de samenwerking prettig, open en transparant. Zij werkten voor de Rijksgebouwendienst al aan brandveiligheid, zodat het voor de hand lag om hun kennis te gebruiken voor de ontwikkeling van een eenduidig protocol.”
Fire Safety Continuity Management
De Haagse Ark, eigendom van CBRE Global Investors en zetel van het Internationaal Strafhof, werd een van de eerste gebouwen waarvan de brandveiligheid op een nieuwe manier is vastgesteld. De basis voor beheersing van brandrisico’s tijdens de hele levenscyclus van een gebouw is Fire Safety Continuity Management. FSCM maakt en houdt de risico’s inzichtelijk met een herhaalde Deming-cirkel van ‘plan, do, act, check’. Elke stap in het proces draagt bij aan verbetering en borging van de veiligheid.
De eerste stap in FSCM is de door Royal Haskoning ontwikkelde prescan. Die maakt een snelle start haalbaar en zet het proces in gang en kan toegepast worden bij een gebouw met een bruto vloer oppervlakte(bvo) van 1500m2 tot een complex kantoorgebouw zoals het World Trade Center in Amsterdam met een oppervlakte van 125000m2 bvo. Het is niet realistisch om elk gebouw meteen op alle componenten te laten inspecteren. In de prescan controleren een technicus en bouwkundige gezamenlijk steekproefsgewijs op structurele punten. Dan wordt snel duidelijk of nader onderzoek door een aannemer gerechtvaardigd is of niet. De resultaten van de prescan fungeren als nulmeting in het FSCM-proces.
Regelmatige toetsing
Vernieuwend in het kwaliteitssysteem is ook de samenhang tussen risicofactoren van bouwkundige, technische en organisatorische aard. Ad Melchers: “Beheersing van het risico op brand is niet eenvoudig, juist omdat zoveel factoren een rol kunnen spelen. In het verleden is er vaak onvoldoende aandacht geweest voor het transparant houden van brandveiligheidsaspecten. Daardoor is het tijdens de gebruiksfase lastig om dat weer voor elkaar te krijgen. De regelmatige toetscyclus maakt verbeterprocessen inzichtelijk en tilt het brandveiligheidniveau naar een hoger plan.”
Alle risico’s uitbannen is onmogelijk, maar met de integrale benadering van het nieuwe kwaliteitssysteem kunnen snelle vorderingen worden gemaakt. Het borgingsproces levert complete documentatie op over certificaten en controles, terwijl een logboek zorgt voor transparantie en aantoonbaarheid. De aandacht voor nauwgezette registratie zal bovendien bijdragen aan een cultuur van brandveiligheid, doordat de toenemende beleving een leerproces stimuleert.
Stoplichtmodel
De rapportage met de nulmeting bevat concrete aanbevelingen en een managementsamenvatting volgens het ‘stoplichtmodel’: rood, oranje en groen als indicators voor de mate waarin gebouwcomponenten brandveilig zijn en aandacht behoeven. Voor elk gebouw en de betreffende organisatie(s) wordt vervolgens een borgingsdocument opgesteld, met een checklist van controlepunten en periodiek te ondernemen acties. Hiermee kan de brandveiligheid regelmatig worden getoetst. Specifieke vraagstukken kunnen desgewenst worden aangepakt met Facility Mode Effect Analysis (FMEA), waarin per scenario faaloorzaken en urgentie worden gewogen.
Veel vastgoedeigenaren, waaronder CBRE Global investors, werken met Project Managers die meestal niet bij uitstek technisch onderlegd zijn. Hans Staal: “Zij kunnen dankzij het integrale protocol in één oogopslag zien hoe de zaken er voor staan en vervolgens aan de slag met het optimaliseren van de brandveiligheid. Op basis van een aantal pilots is duidelijk geworden dat nog extra differentiatiemogelijkheden op de meetlat nodig zijn. We streven ernaar om alle gebouwen in onze Nederlandse portefeuille volgens het nieuwe protocol aantoonbaar brandveilig te hebben.”
Auteur: Ad Melchers
Royal Haskoning
024-3667556
