Mutaties van grote gebouwen, het gebeurt vaak. Gebouwen zijn te klein, gebruikers krijgen andere wensen, aangepaste processen, gebruiksfuncties wisselen enzovoorts. Er is een continue wens en noodzaak om – met name de grotere – gebouwen aan te passen en dit zorgt voor veel verbouwingen. Bekende voorbeelden hiervan zijn ziekenhuizen, winkelcentra of luchthavens. Een pleidooi voor het verleggen van de projectscope bij verbouwingen.
Een eenvoudige of overzichtelijke verbouwing geeft regelmatig grote problemen op het gebied van (brand-)veiligheid. De gehele eindsituatie – en dus niet alleen het nieuwe deel – moet voldoen aan het Bouwbesluit. En juist daar wringt de schoen.
De beheerder heeft de verantwoordelijkheid dat een gebouw voldoet aan wet- en regelgeving; zowel voor de situatie vòòr de verbouwing als de situatie nà de verbouwing
Brandveiligheid nieuwe situatie
De demarcatie van het bouwgebied komt per definitie niet overeen met het gebied waarop de verbouwing impact heeft. Er moet dan heel breed gekeken worden naar de nieuwe situatie op het gebied van:
- Brandcompartimentering
- Ontvluchting
- Detectie
- Blussing
En dit leidt in potentie tot allerlei aanpassingen buiten het bouwgebied. Juist deze aanpassingen worden vaak niet of slecht gedaan. Met alle ergernissen tot gevolg.
Gevolgen?
Het project heeft dan zijn eigen chaos gecreëerd. Vergunningen worden niet afgegeven en het nieuwe bouwdeel kan niet in gebruik worden genomen. Of erger: het wordt wel in gebruik genomen, want de belangen zijn te groot. Op die manier is een onwenselijke en onveilige situatie ontstaan, waarbij de gebouwbeheerder en / of vergunningverlener in de ongewenste positie is gekomen om de problemen op te lossen of toe te staan. Problemen, die hij juist heeft geprobeerd te voorkomen. Hij weet immers wel beter. In de waan van de dag, met de hectiek van vele verbouwingen en de macht van grote projectafdelingen gebeurt dit helaas regelmatig.
Eén systeem vormen
Wat belangrijk is om deze situatie te verbeteren, is het besef dat nieuwbouw in/op/aan de bestaande bouw één systeem vormen. Ook is toetsing van het totaalconcept op brandveiligheid belangrijk. Hiervoor is goede informatie op voorhand cruciaal. Deze informatie bestaat naast ontwerpeisen uit:
- Vergunningen
- Technische informatie
- Bestaande afspraken
Rol gebouwbeheerder en projectmanager
Voor het verkrijgen van deze informatie is er een belangrijke rol weggelegd voor de gebouwbeheerder. De beheerder moet deze informatie op orde te hebben en beschikbaar te stellen aan projectteams. Ook is het belangrijk dat de beheerder en de projectmanager zich realiseren dat een verbouwing een gezamenlijke opgave is die uitermate belangrijk is om de mutaties soepel te laten verlopen. De projectmanager heeft hierin een haalplicht en moet met beheer de integraliteit opzoeken – zijn verbouwing heeft een impactgebied en de noodzakelijke aanpassingen in het impactgebied behoren ook tot zijn bouwproject.
Ontwerp dat voldoet aan de brandveiligheidseisen
Belangrijk is dat de beheerder én betrokken is én op tijd informatie aanlevert. Dan krijg je een ontwerp dat meteen al voldoet aan de brandveiligheidseisen voor de hele eindsituatie. En de beheerder mag zijn veto gebruiken als blijkt dat brandveiligheid niet gegarandeerd is. Bij zijn verantwoordelijkheid hoort namelijk het voldoen aan wet- en regelgeving; zowel voor de situatie vòòr de verbouwing als de situatie nà de verbouwing.
En om die verantwoordelijkheid goed te kunnen dragen hoort de bevoegdheid om te bepalen wanneer een ontwerp voldoet en gereed is om te realiseren. Het op voorhand in beeld hebben van de noodzakelijke aanpassingen in het impactgebied kan dus veel problemen in een later stadium voorkomen.
Door: Peter-Willem van Calis – senior consultant bij VPRC & Jeroen de Man – senior consultant en interim manager bij Qolor
